目次
不動産投資
この世の中には不動産投資について詳しく知っている人と知らない人の２種類の人がいます！
不動産投資について学んでいきたいと思います。
不動産投資などお金がないとできないと思っている方が多いと思います。
不動産投資はお金がないとできない投資ではなく不動産投資は毎月少ない金額から始めることもできます。
不動産投資について初心者でも理解できる基本的な仕組みやメリットなどについて解説しますので最後まで読んでいただくと嬉しいです。
不動産投資について
不動産投資はとは『不動産を購入しそれを貸し出し運用・管理を行い家賃収入を得たり売却益を得る』仕組みの投資です。老後の年金対策として20代、3０代の若い世代から注目を集めており始める方も増えています。
不動産投資で利益が出る二つの仕組みは家賃収入（インカムゲイン）売却益（キャピタルゲイイン）の二つから利益を得られます。
インカムゲインとは？
インカムゲインとは株式投資、不動産投資などで資産を保有していることで得られる利益のことです。
株式投資では配当金や株主優待のことをインカムゲインといい不動産投資では家賃収入などのことをいいます。
家賃収入
家賃収入（インカムゲイン）は毎月安定した収益が得られます。家賃は毎月変わるものではなく株やFXのように価格変動がなく景気変動の影響を受けることがすくないです。
例えばAのマンションを2500万円で購入し月７万円で貸し出しをすると
毎月７万円✖️12ヶ月＝８４万円
毎月７万円、年間８４万円の利益を得れます。
このように家賃収入は、入居者がいれば毎月安定した収入を得られるのが魅力的です。
働かなくても収入を得られ不労所得になることで老後の資金作りにもなります。家賃収入を得られる不動産投資の種類は３つ挙げられます。
戸建て投資
一棟アパート・マンション投資
区分マンション投資
戸建て投資
戸建て投資とは一戸建てを購入し賃貸として貸し出し運用する投資方法です。
戸建て投資ではファミリー層からの需要が高く、単身者と比較し長期間住み続けることが期待できます。
長期間積み続ける為長期的に安定した家賃収入を見込めることができます。
しかし空室になってしまうこともあるので購入する際は地域や周りの環境などしっかりと下調べすることが重要になっていきます。
長期的運用ができ、安定した家賃収入が得られる
利回りが高い
長期間住み続けてもらえる為、管理に費用がかからない
長期空室になっても、自分で住むこともできる
場所や周りの環境が悪いと空室期間が長くなる
リフォームなど管理の手間がかかる
購入時賃貸需要がその地域にあるか価格、賃貸相場など下調べが重要で時間がかかる
一棟アパート・マンション投資
一棟アパート・マンション投資は土地も含め一棟丸ごと購入し、賃貸として貸し出し運用する投資方法になります。
部屋数が多く得られる家賃収入は多く、空室や退去が発生しても他の部屋の家賃収入でカバーすることもできます。
しかし土地を含めアパート一棟を購入する高額な投資のため失敗した時の損害が大きくハイリスク・ハイリターンの不動産投資です。
家賃収入が多い
利回りが高い
空室があっても他の部屋の家賃収入でカバーすることができる
ハイリスク・ハイリターンの投資のためリスクがある
土地を含め丸ごと一棟購入するため多額の資金が必要になる
区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンション一室から購入可能で賃貸として貸し出し少額の資金で始められる投資方法になります。
区分マンション投資は自己資金が少ない人でも金融機関のローンも通りやすく、清掃や点検などの管理を管理会社に頼めるため不動産投資が初めてな方でもできる投資方法です。
少額から投資ができる
管理会社に管理を頼め管理の手間がかからない
空室が続いたり、売却したい時などすぐに売却がしやすい
空室リスクがある
利回りが低い
空室リスクがある為余剰資金の準備が必要
初心者の方でも少額から不動産投資ができるので検討してみてください
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キャピタルゲインとは？
キャピタルゲインとは、株式投資や不動産投資などの保有資産を売却した時の売却差益のことです。
株式投資では株を売却したときの売却差益のことをキャピタルゲインといい不動産投資の場合はマンションや一軒家などを売却したときの売却差益のことです。
売却益
売却益（キャピタルゲイン）とは不動産を購入し、購入した時よりも高い価格で売却することで得られることです。
例えばAのマンションを2,500万円で購入し５年後に３,000万円で売却すると
3,000万円ー２,500万円＝500万円
差額の５００万円の利益を得られます。この５００万円の利益が売却益です。
現在不動産投資の主流は月々の家賃収入を狙った投資が多く、家賃収入を得た後に売却して家賃収入と売却益の両方を得られるケースもあります。
不動産価格は上がるばかりではなく下がることもあるので注意
安定した収入が得られる
節税効果が得られる
ミドルリスクで長期安定的リターンを得られる
インフレに強い
固定費・運用費（ランニングコストがかかる）
不動産価格の下落の可能性がある
金利上昇の可能性がある
空室リスク・滞納リスク・修繕リスクがある
不動産投資のメリット
不動産投資には色んなメリットがあります。そのメリットを分かりやすく解説していきたいと思います。
不動産投資はローンで投資をすることができる
不動産投資は多額の資金力が必要と思っている方が多いと思いますが、不動産投資は金融機関のローンで投資が行うことができます。
少額からでも投資を行うことができ最初の頭金を払い、後は毎月の家賃収入からローンを支払っていくことでローンの返済もできます。
またサラリーマンや20代、30代の若い方でも不動産投資の金融ローンは通りやすく、多額の資金がない初心者の方でもできる投資方法です。
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安定した収入が得られる
不動産投資は入居者がいれば毎月安定した家賃収入が得られることができます。
不動産を購入して入居者に部屋を貸す際、基本的には１〜２年は住み続けてもらうことができ、その間家賃も大きく下がることなく毎月安定した家賃収入が得られることができます。
また働かないでも収入を得ることができ不労所得が得られることができるのが不動産投資の特徴です。
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節税効果が得られる
不動産投資では節税効果があります。
不動産投資で得た収入からローンの金利や固定資産税、減価償却費などが差し引かれているため所得税の節税効果があります。
また不動産を購入して空室や色んな経費で赤字になっても他の所得税と不動産投資の赤字を損益計算することで所得税、住民税等の節税が可能になります。
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生命保険の代わりになる
不動産投資をする際にローンなどを無事に返せるか不安になると思います。
その時に入るのが団体信用生命保険というものに加入します。
加入をしておけばローンの返済の途中で不慮な事故で亡くなったり死亡してしまっても残りのローンは保険金で弁済され死亡保険の代わりにもなり家族などには毎月の家賃収入を残すことができ保険代わりになります。
不動産投資のデメリット
不動産投資にはメリットはありますがデメリットもあります。そのデメリットについて解説していきたいと思います。
空室リスクがある
不動産投資には空室リスクのデメリットがあります。
不動産を購入して貸し出した場合、空室が発生するともちろんのこと毎月安定した家賃収入は入ってきません。
また入居者が退室してすぐに次の入居者が見つかるとは限らず利回りが低下していってしまいます。
空室リスクを防ぐ為には空室が発生しにくい良い物件、また地域や場所を不動産購入する前に調べることが重要になっていきます。
また空室リスクとしてサブリースを利用するという方法があります。
金利リスクがある
不動産投資には金利リスクのデメリットがあります。
不動産を購入する際ローンを利用して購入した時に変動金利を選択した場合には金利上昇で返済金額の負担が多くなってしまいます。
ローンを利用する際には金融機関に借り入れの期間を短くできるか検討してもらい固定金利を選択するなど対策することが重要になります。
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災害リスクがある
不動産投資には災害リスクのデメリットがあります。
地震や台風、洪水などによる災害で物件に被害が出ることがあります。最悪の場合地震で建物が倒壊したり、火災で全焼してしまう可能性があります。
災害リスクを減らす為にも不動産を購入する際は災害が受けにくい場所を選び地震保険や火災保険などの災害の保険の加入が重要です。
固定資産税がかかる
不動産投資には固定資産税がかかるデメリットがあります。
不動産を購入し所有していると固定資産税がかかります。入居者が退室して空室になっても固定資産税はかかってしまいますので要注意です。
固定資産税は家賃収入が入ってこない空室の際でもかかるので、家賃収入がなくても支払えるように余剰資金の準備が必要になります。
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インカムゲイン 家賃収入について
キャピタルゲイン 売却益について
不動産投資のメリット、デメリット
今日学んだことを即行動して頂いたら嬉しいです。
『沢山学び、即行動』
人生は自分で変えるしかない
以上
